Version régionale : France. Wert-Berater n’y dispose pas de bureau ; la couverture est définie par le périmètre de recherche convenu pour chaque mission.
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Crédit immobilier commercial · Analyse de crédit
Analyse indépendante de crédit des prêts immobiliers commerciaux
Une analyse de crédit indépendante d'un prêt immobilier commercial, établie à partir de l'état locatif. Chaque ratio est recalculé, chaque hypothèse est identifiée comme déclarée, modélisée ou supposée, et chaque lacune de données est répertoriée.
Les rapports gratuits couvrent le programme existant portant sur jusqu’à cinq zones métropolitaines ; la couverture régionale du crédit est définie par le périmètre de recherche convenu.
Périmètre
Finalité de cette mission
L'analyse de crédit commence par les revenus. Nous rapprochons les états d'exploitation historiques de l'état locatif et des baux, séparons les éléments ponctuels des revenus récurrents et projetons le NOI en indiquant explicitement la vacance, les concessions, les charges, les réserves et les dépenses d'investissement.
Les ratios découlent de ces revenus, et non l'inverse. Nous vérifions ensuite si le prêt peut être remboursé ou refinancé à l'échéance selon des hypothèses de taux et de valeur qui sont consignées par écrit plutôt qu'implicites.
Données d’entrée et analyse
Ce que nous examinons
Distinction systématique entre les chiffres publiés, les estimations modélisées et les hypothèses.
| Zone | Ce que nous évaluons |
|---|---|
| NOI historique et prévisionnel | États d'exploitation des périodes écoulées, budgets et pro forma de l'emprunteur, rapprochés ligne par ligne. |
| Baux et état locatif | Échéances, renouvellements, loyers par rapport au marché, concessions, concentration des locataires et qualité de crédit. |
| Vacance et concessions | Vacance physique et économique, franchise de loyer et extinction progressive des aménagements locatifs. |
| Charges et dépenses d'investissement | Impôts, assurance, services publics, gestion, réserves et maintenance différée. |
| Conditions de la dette | Montant, taux, amortissement, durée, réserves et échéance. |
| Éléments probants relatifs à la garantie et au marché | Éléments probants, avec dates, relatifs à l’offre, à la demande, aux loyers comparables et aux taux de capitalisation. |
| Référence de valorisation | Rapport d’évaluation fourni ou conclusion de valeur, avec identification de sa date et de sa base. |
| DCF et refinancement | Flux de trésorerie sur la période de détention et capacité d’endettement à la date d’échéance. |
Processus
Déroulement d’une mission
- 01
Rapprocher les revenus
États financiers, état locatif et baux rapprochés ; écarts signalés.
- 02
Analyser le NOI
Vacance de marché, pertes sur créances, charges et réserves appliquées.
- 03
Calculer les ratios
DSCR, rendement de la dette, LTV et LTC sur des périodes et dates cohérentes.
- 04
Tester l’échéance
Capacité de refinancement au taux de sortie et au taux de capitalisation indiqués.
- 05
Tester les scénarios de stress
Scénario de base, scénario défavorable et scénario très défavorable.
- 06
Documenter
Hypothèses, sources et lacunes de données dans un registre unique.
Définitions des ratios
Les formules, exprimées simplement
- DSCR
- NOI ÷ service annuel de la dette
- Rendement de la dette
- NOI ÷ montant du prêt
- LTV
- Montant du prêt ÷ valeur pertinente du bien
- LTC
- Montant du prêt ÷ coût total du projet
Chaque ratio utilise des périodes, devises et dates de valorisation cohérentes. Les valeurs déclarées, estimations modélisées et hypothèses sont indiquées séparément.
Exemple chiffré
Une petite analyse de crédit, du début à la fin
À titre illustratif uniquement. Chiffres hypothétiques, ne constituant ni des données client ni une prévision de marché.
Un bien stabilisé avec un NOI retenu de 1 240 000 $US et une valeur de référence de 23 000 000 $US (taux de capitalisation implicite de 5,39 %). Prêt proposé de 14 000 000 $US à taux fixe de 6,00 %, avec un amortissement sur 30 ans : service annuel de la dette de 1 007 245 $US. Par rapport à un coût total initial de 21 500 000 $US, le LTC est de 65,1 %.
| Scénario | NOI | Valeur | DSCR | Rendement de la dette | LTV |
|---|---|---|---|---|---|
| Base | 1 240 000 $US | 23 000 000 $US | 1,23x | 8,86 % | 60,9 % |
| Défavorable | 1 116 000 $US | 18 943 173 $US | 1,11x | 7,97 % | 73,9 % |
| Sévèrement défavorable | 992 000 $US | 15 521 088 $US | 0,98x | 7,09 % | 90,2 % |
Livrable
Ce que vous recevez
- Mémorandum d’analyse de crédit avec calcul du NOI et synthèse des ratios
- Tableau des scénarios : scénario de base, scénario défavorable et scénario très défavorable
- Analyse de l’échéance et du refinancement
- Annexe sur les éléments probants relatifs au marché et aux garanties
- Registre des hypothèses distinguant les chiffres communiqués, modélisés et supposés
Limite du périmètre. Les modèles ne vérifient pas de manière indépendante les données fournies, et les scénarios de recouvrement ou de valeur constituent des estimations analytiques, non des garanties. L’examen juridique, des titres de propriété, des aspects environnementaux, de l’ingénierie et des documents de prêt requiert des spécialistes qualifiés lorsqu’il dépasse le cadre de la mission convenue. Wert-Berater n’accorde pas de prêts, n’en assure pas l’origination, la gestion ou la gestion spéciale, n’émet pas de notations et ne fournit pas de conseils en investissement réglementés ni d’avis juridiques.
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Un échange de cadrage porte sur la décision, les données disponibles et le niveau d’examen requis. Il n’y a aucune obligation et aucune analyse de crédit n’est requise.