Regionale versie: Nederland. Wert-Berater heeft hier geen kantoor; de dekking wordt bepaald door de onderzoeksomvang die voor elke opdracht is overeengekomen.
Deze versie (Nederlands) is met AI-ondersteuning opgesteld en gecontroleerd op taal en financiële terminologie. Het Engelse origineel is beschikbaar ter vergelijking. Lees de gezaghebbende Engelse pagina
Commercieel vastgoedkrediet · Kredietanalyse
Onafhankelijke kredietanalyse van leningen voor commercieel vastgoed
Een kredietanalyse door een derde partij van een commercieel vastgoedlening, opgebouwd vanaf de huurderslijst. Elke ratio wordt herberekend, elke aanname wordt aangemerkt als gerapporteerd, gemodelleerd of aangenomen, en elk datatekort wordt vermeld.
Gratis rapporten hebben betrekking op het bestaande programma voor maximaal vijf metropoolgebieden; regionale kredietdekking wordt bepaald door de overeengekomen onderzoeksomvang.
Omvang
Waarvoor dit werk dient
Kredietanalyse begint met het inkomen. Wij stemmen historische exploitatieoverzichten af met de huurderslijst en huurovereenkomsten, scheiden eenmalige posten van terugkerende inkomsten en projecteren NOI met leegstand, huurconcessies, kosten, reserves en kapitaaluitgaven expliciet vermeld.
Ratio's volgen uit dat inkomen, niet andersom. Vervolgens toetsen wij of de lening op de eindvervaldag kan worden afgelost of geherfinancierd onder rente- en waardeaannames die zijn vastgelegd in plaats van impliciet zijn.
Invoer & analyse
Wat wij onderzoeken
Doorlopend onderscheid maken tussen gerapporteerde cijfers, gemodelleerde ramingen en aannames.
| Gebied | Wat wij toetsen |
|---|---|
| Historische en geprojecteerde NOI | Historische exploitatieoverzichten, budgetten en de pro forma van de kredietnemer, post voor post afgestemd. |
| Huurovereenkomsten en huurderslijst | Expiraties, huurderswisselingen, huur ten opzichte van de markt, concessies, huurdersconcentratie en kredietwaardigheid. |
| Leegstand en concessies | Fysieke en economische leegstand, huurvrije perioden en afbouw van huurdersverbeteringsvergoedingen. |
| Kosten en capex | Belastingen, verzekeringen, nutsvoorzieningen, beheer, reserves en uitgesteld onderhoud. |
| Leningsvoorwaarden | Bedrag, rente, aflossing, looptijd, reserves en eindvervaldag. |
| Onderpand- en marktbewijs | Aanbod, vraag, vergelijkbare huren en onderbouwing van kapitalisatiepercentages met datums. |
| Waarderingsreferentie | Aangeleverd taxatierapport of waardeoordeel, met vermelding van datum en grondslag. |
| DCF en herfinanciering | Kasstromen gedurende de aanhoudingsperiode en schuldcapaciteit op de einddatum. |
Proces
Hoe een opdracht verloopt
- 01
Inkomsten afstemmen
Overzichten, huurlijst en huurovereenkomsten op elkaar afgestemd; verschillen gemarkeerd.
- 02
NOI analyseren
Marktleegstand, kredietverliezen, kosten en reserves toegepast.
- 03
Ratio's berekenen
DSCR, debt yield, LTV en LTC op consistente perioden en datums.
- 04
Einddatum toetsen
Herfinancieringscapaciteit bij de opgegeven rente bij exit en kapitalisatievoet.
- 05
Stresstest
Basisscenario, neerwaarts scenario en ernstig neerwaarts scenario.
- 06
Documenteren
Aannames, bronnen en lacunes in de gegevens in één register.
Definities van ratio's
De formules, helder uiteengezet
- DSCR
- NOI ÷ jaarlijkse schuldendienst
- Debt yield
- NOI ÷ leningbedrag
- LTV
- Leningbedrag ÷ relevante vastgoedwaarde
- LTC
- Leningbedrag ÷ totale projectkosten
Elke ratio gebruikt consistente perioden, valuta en waarderingsdata. Gerapporteerde waarden, gemodelleerde schattingen en aannames worden afzonderlijk aangeduid.
Uitgewerkt voorbeeld
Een kleine kredietbeoordeling, van begin tot eind
Uitsluitend ter illustratie. Hypothetische cijfers, geen cliëntgegevens of marktprognose.
Een gestabiliseerd vastgoedobject met een beoordeelde NOI van US$ 1.240.000 en een referentiewaarde van US$ 23.000.000 (impliciet netto-aanvangsrendement 5,39%). Voorgestelde lening US$ 14.000.000 tegen 6,00% vast, aflossing over 30 jaar: jaarlijkse schuldendienst US$ 1.007.245. Tegenover de oorspronkelijke totale projectkosten van US$ 21.500.000 bedraagt LTC 65,1%.
| Scenario | NOI | Waarde | DSCR | Debt yield | LTV |
|---|---|---|---|---|---|
| Basisscenario | US$ 1.240.000 | US$ 23.000.000 | 1,23x | 8,86% | 60,9% |
| Neerwaarts | US$ 1.116.000 | US$ 18.943.173 | 1,11x | 7,97% | 73,9% |
| Ernstig neerwaarts | US$ 992.000 | US$ 15.521.088 | 0,98x | 7,09% | 90,2% |
Werkproduct
Wat u ontvangt
- Kredietanalysememorandum met NOI-opbouw en samenvatting van ratio's
- Scenariotabel: basisscenario, neerwaarts scenario en ernstig neerwaarts scenario
- Analyse van looptijdeinde en herfinanciering
- Bijlage met markt- en zekerhedenonderbouwing
- Aannameregister met onderscheid tussen gerapporteerde, gemodelleerde en aangenomen cijfers
Afbakening van de omvang. Modellen verifiëren aangeleverde input niet zelfstandig, en scenario's voor verhaalsopbrengsten of waarde zijn analytische schattingen, geen garanties. Juridische, eigendomsrechtelijke, milieu-, technische en leningdocumentatiebeoordelingen vereisen gekwalificeerde specialisten wanneer deze buiten de overeengekomen opdracht vallen. Wert-Berater verstrekt, initieert, beheert of behandelt geen leningen in bijzonder beheer, geeft geen ratings af en verstrekt geen gereguleerd beleggingsadvies of juridische opinies.
Gerelateerd
Zet de analyse voort
Baken de kredietvraag af voordat u zich eraan verbindt.
Een afbakenend gesprek behandelt de beslissing, de beschikbare gegevens en de diepgang van de beoordeling. Er is geen verplichting en er wordt niets afgenomen.