Versión regional: España. Wert-Berater no tiene oficina en este mercado; la cobertura se define por el alcance de investigación acordado para cada encargo.
Esta versión (Español) se ha preparado y revisado con asistencia de IA, incluidos el lenguaje y la terminología financiera. El original en inglés está disponible como referencia. Leer la página autorizada en inglés
Crédito inmobiliario comercial · Análisis crediticio
Análisis crediticio independiente de préstamos inmobiliarios comerciales
Un análisis crediticio por un tercero de un préstamo inmobiliario comercial, elaborado a partir del listado de rentas. Se recalcula cada ratio, cada supuesto se etiqueta como declarado, modelizado o asumido, y se enumera cada carencia de datos.
Los informes gratuitos cubren el programa existente de hasta cinco áreas metropolitanas; la cobertura crediticia regional se determina mediante el alcance de investigación acordado.
Alcance
Para qué sirve este trabajo
El análisis crediticio comienza con los ingresos. Conciliamos los estados operativos históricos con el listado de rentas y los contratos de arrendamiento, separamos las partidas no recurrentes de los ingresos recurrentes y proyectamos el NOI con la desocupación, las concesiones, los gastos, las reservas y los gastos de capital expuestos explícitamente.
Los ratios se derivan de esos ingresos, y no al revés. A continuación, comprobamos si el préstamo puede reembolsarse o refinanciarse a vencimiento bajo supuestos de tipos y valor que se documentan en lugar de quedar implícitos.
Datos de entrada y análisis
Qué examinamos
Distinguiendo en todo momento entre cifras comunicadas, estimaciones modelizadas y supuestos.
| Área | Qué evaluamos |
|---|---|
| NOI histórico y proyectado | Estados operativos de periodos anteriores, presupuestos y proforma del prestatario, conciliados línea por línea. |
| Contratos de arrendamiento y listado de rentas | Vencimientos, renovaciones, rentas frente al mercado, concesiones, concentración de inquilinos y solvencia. |
| Desocupación y concesiones | Desocupación física y económica, renta gratuita y amortización de mejoras para inquilinos. |
| Gastos y capex | Impuestos, seguros, suministros, gestión, reservas y mantenimiento diferido. |
| Condiciones de la deuda | Importe, tipo, amortización, plazo, reservas y vencimiento. |
| Evidencia de la garantía y del mercado | Oferta, demanda, alquileres comparables y evidencia de tasas de capitalización con fechas. |
| Referencia de valoración | Tasación o conclusión de valor proporcionada, con identificación de su fecha y base. |
| DCF y refinanciación | Flujos de caja durante el período de tenencia y capacidad de endeudamiento a la fecha de vencimiento. |
Proceso
Cómo se desarrolla un encargo
- 01
Conciliar ingresos
Estados, lista de alquileres y contratos de arrendamiento conciliados; diferencias señaladas.
- 02
Analizar el NOI
Aplicación de desocupación de mercado, pérdidas crediticias, gastos y reservas.
- 03
Calcular ratios
DSCR, debt yield, LTV y LTC en períodos y fechas coherentes.
- 04
Evaluar el vencimiento
Capacidad de refinanciación al tipo de interés de salida y a la tasa de capitalización indicados.
- 05
Estrés
Base, adverso y adverso severo.
- 06
Documentar
Supuestos, fuentes y lagunas de datos en un único registro.
Definiciones de ratios
Las fórmulas, expresadas de forma clara
- DSCR
- NOI ÷ servicio anual de la deuda
- debt yield
- NOI ÷ importe del préstamo
- LTV
- Importe del préstamo ÷ valor pertinente del inmueble
- LTC
- Importe del préstamo ÷ coste total del proyecto
Cada ratio utiliza períodos, moneda y fechas de valoración coherentes. Los valores comunicados, las estimaciones modelizadas y los supuestos se etiquetan por separado.
Ejemplo desarrollado
Un pequeño análisis de crédito, de principio a fin
Solo a efectos ilustrativos. Cifras hipotéticas, no datos de clientes ni una previsión de mercado.
Un inmueble estabilizado con un NOI estimado en el análisis crediticio de 1.240.000 US$ y un valor de referencia de 23.000.000 US$ (tasa de capitalización implícita de 5,39 %). Préstamo propuesto de 14.000.000 US$ a tipo fijo del 6,00 %, con amortización a 30 años: servicio anual de la deuda de 1.007.245 US$. Frente a un coste total original de 21.500.000 US$, el LTC es 65,1 %.
| Caso | NOI | Valor | DSCR | debt yield | LTV |
|---|---|---|---|---|---|
| Base | 1.240.000 US$ | 23.000.000 US$ | 1,23x | 8,86 % | 60,9 % |
| Adverso | 1.116.000 US$ | 18.943.173 US$ | 1,11x | 7,97 % | 73,9 % |
| Adverso grave | 992.000 US$ | 15.521.088 US$ | 0,98x | 7,09 % | 90,2 % |
Entregables
Qué recibe
- Memorando de análisis crediticio con desglose del NOI y resumen de ratios
- Tabla de escenarios: base, adverso y adverso severo
- Análisis de vencimiento y refinanciación
- Anexo de evidencia de mercado y de garantías reales
- Registro de supuestos que distingue entre cifras reportadas, modelizadas y asumidas
Límite del alcance. Los modelos no verifican de forma independiente los datos proporcionados, y los escenarios de recuperación o valor son estimaciones analíticas, no garantías. La revisión jurídica, de titularidad, medioambiental, de ingeniería y de la documentación del préstamo requiere especialistas cualificados cuando quede fuera del encargo acordado. Wert-Berater no presta, origina, administra ni presta servicios de gestión especial de préstamos, no emite calificaciones ni proporciona asesoramiento de inversión regulado u opiniones jurídicas.
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Delimite la cuestión crediticia antes de comprometerse con ella.
Una conversación de delimitación abarca la decisión, los datos disponibles y la profundidad de la revisión. No existe obligación alguna y no se contrata nada.