Regionale Version: Deutschland. Wert-Berater unterhält in diesem Markt kein Büro; die Abdeckung richtet sich nach dem für jeden Auftrag vereinbarten Rechercheumfang.
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Gewerbeimmobilienkredit · Kreditprüfung
Unabhängige Kreditprüfung von Gewerbeimmobiliendarlehen
Eine unabhängige Kreditprüfung eines Gewerbeimmobiliendarlehens, von der Mieterliste ausgehend. Jede Kennzahl wird neu berechnet, jede Annahme als berichtet, modelliert oder angenommen gekennzeichnet und jede Datenlücke aufgeführt.
Kostenlose Berichte decken das bestehende Programm mit bis zu fünf Metropolregionen ab; die regionale Kreditabdeckung wird durch den vereinbarten Forschungsumfang festgelegt.
Umfang
Wofür diese Arbeit bestimmt ist
Die Kreditprüfung beginnt mit den Erträgen. Wir gleichen historische Betriebsabrechnungen mit der Mieterliste und den Mietverträgen ab, trennen einmalige Posten von wiederkehrenden Erträgen und prognostizieren das NOI unter ausdrücklicher Angabe von Leerstand, Zugeständnissen, Aufwendungen, Rücklagen und Investitionsausgaben.
Die Kennzahlen ergeben sich aus diesen Erträgen, nicht umgekehrt. Anschließend prüfen wir, ob das Darlehen bei Fälligkeit unter dokumentierten statt lediglich implizierten Zins- und Wertannahmen zurückgezahlt oder refinanziert werden kann.
Eingaben & Analyse
Was wir prüfen
Durchgängige Unterscheidung zwischen berichteten Zahlen, modellierten Schätzungen und Annahmen.
| Bereich | Was wir prüfen |
|---|---|
| Historisches und prognostiziertes NOI | Historische Betriebsabrechnungen, Budgets und die Pro-forma-Rechnung des Kreditnehmers, Zeile für Zeile abgestimmt. |
| Mietverträge und Mieterliste | Laufzeitenden, Anschlussvermietung, Miete gegenüber Marktmiete, Zugeständnisse, Mieterkonzentration und Bonität. |
| Leerstand und Zugeständnisse | Physischer und wirtschaftlicher Leerstand, mietfreie Zeiten und der Auslauf von Mieterausbaukostenzuschüssen. |
| Aufwendungen und Investitionsausgaben | Steuern, Versicherungen, Versorgungsleistungen, Management, Rücklagen und aufgeschobene Instandhaltung. |
| Darlehenskonditionen | Betrag, Zinssatz, Tilgung, Laufzeit, Rücklagen und Fälligkeit. |
| Sicherheiten- und Marktnachweise | Angebots-, Nachfrage-, vergleichbare Miet- und Evidenzdaten zu Kapitalisierungsraten mit Datumsangaben. |
| Bewertungsreferenz | Bereitgestelltes Gutachten oder Wertfazit, jeweils mit identifiziertem Datum und Bewertungsgrundlage. |
| DCF und Refinanzierung | Cashflows während der Haltedauer und Schuldenkapazität zum Fälligkeitstermin. |
Prozess
Wie ein Auftrag abläuft
- 01
Erträge abstimmen
Abschlüsse, Mieterliste und Mietverträge abgestimmt; Abweichungen gekennzeichnet.
- 02
NOI analysieren
Marktüblicher Leerstand, Mietausfälle, Aufwendungen und Rücklagen angewendet.
- 03
Kennzahlen berechnen
DSCR, Debt Yield, LTV und LTC für konsistente Zeiträume und Stichtage.
- 04
Fälligkeit prüfen
Refinanzierungskapazität bei angegebenem Exit-Zinssatz und Kapitalisierungsrate.
- 05
Stressszenarien
Basis-, Negativ- und stark negative Szenarien.
- 06
Dokumentieren
Annahmen, Quellen und Datenlücken in einem Register.
Definitionen der Kennzahlen
Die Formeln, klar dargestellt
- DSCR
- NOI ÷ jährlicher Kapitaldienst
- Debt Yield
- NOI ÷ Kreditbetrag
- LTV
- Kreditbetrag ÷ relevanter Immobilienwert
- LTC
- Kreditbetrag ÷ Gesamtprojektkosten
Jede Kennzahl verwendet konsistente Zeiträume, Währungen und Bewertungsstichtage. Berichtete Werte, modellierte Schätzungen und Annahmen werden getrennt gekennzeichnet.
Rechenbeispiel
Eine kleine Kreditanalyse, von Anfang bis Ende
Nur zur Veranschaulichung. Hypothetische Zahlen, keine Kundendaten und keine Marktprognose.
Eine stabilisierte Immobilie mit einem im Underwriting angesetzten NOI von 1.240.000 $ und einem Referenzwert von 23.000.000 $ (impliziter Kapitalisierungszinssatz 5,39 %). Vorgeschlagener Kreditbetrag 14.000.000 $ zu einem festen Zinssatz von 6,00 %, Tilgung über 30 Jahre: jährlicher Kapitaldienst 1.007.245 $. Gegenüber den ursprünglichen Gesamtkosten von 21.500.000 $ beträgt LTC 65,1 %.
| Szenario | NOI | Wert | DSCR | Debt Yield | LTV |
|---|---|---|---|---|---|
| Basis | 1.240.000 $ | 23.000.000 $ | 1,23x | 8,86 % | 60,9 % |
| Abwärtsszenario | 1.116.000 $ | 18.943.173 $ | 1,11x | 7,97 % | 73,9 % |
| Schweres Abwärtsszenario | 992.000 $ | 15.521.088 $ | 0,98x | 7,09 % | 90,2 % |
Arbeitsergebnis
Was Sie erhalten
- Kreditprüfungsvermerk mit NOI-Herleitung und Kennzahlenübersicht
- Szenariotabelle: Basisszenario, Abwärtsszenario und schweres Abwärtsszenario
- Fälligkeits- und Refinanzierungsanalyse
- Anhang mit Nachweisen zu Markt und Sicherheiten
- Annahmenregister mit Unterscheidung zwischen berichteten, modellierten und angenommenen Zahlen
Umfangsabgrenzung. Modelle überprüfen bereitgestellte Eingaben nicht unabhängig, und Verwertungs- oder Wertszenarien sind analytische Schätzungen, keine Garantien. Die Prüfung rechtlicher Aspekte, von Eigentumstiteln, Umweltaspekten, technischen Fragen und Darlehensdokumenten erfordert qualifizierte Spezialisten, sofern sie außerhalb des vereinbarten Auftrags liegt. Wert-Berater vergibt oder arrangiert keine Kredite und übernimmt weder Kreditverwaltung noch Special Servicing. Das Unternehmen erstellt keine Ratings und erbringt keine regulierte Anlageberatung oder Rechtsgutachten.
Weiterführend
Analyse fortsetzen
Grenzen Sie die Kreditfrage ein, bevor Sie sich dazu verpflichten.
Ein Abgrenzungsgespräch umfasst die Entscheidung, die verfügbaren Daten und die Tiefe der Prüfung. Es besteht keine Verpflichtung, und es wird nichts abonniert.